¿Cómo vender una casa en Perú?

El primer paso para vender tu casa es saber cuánto vale. Hacer una tasación te permitirá saber cuál es el precio de venta justo a partir de ciertos factores.

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Estos son los factores más importantes al determinar el valor de tu casa:

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• ‍Ubicación: Lo primero que debemos analizar es el distrito, esto nos dará una idea del precio del metro cuadrado, pero hay otras variables a tomar en cuenta. La cercanía a puntos de interés como colegios, universidades, parques o locales comerciales influye considerablemente.
• Tamaño: El tamaño de tu casa también es un factor determinante. Al tomar como referencia un precio por metro cuadrado, hay que multiplicarlo por la cantidad de metros cuadrados para estimar el precio final.
• Características: Características como el número de habitaciones, baños, estacionamientos y otros van a afectar el valor igualmente.
• Antigüedad y estado de conservación: Otro factor que influye en el precio de tu casa es la antigüedad y que tan bien se mantiene. A veces conviene invertir en una remodelación para poder venderla a un mayor precio.

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Siguiendo con el proceso, estos son los 3 pasos que debes seguir para hacer una tasación exitosa:

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1. Recopila la información necesaria: Lo primero es recopilar información precisa sobre los factores que mencionamos en el punto anterior: ubicación, tamaño, características y antigüedad.
2. Solicita una tasación con un profesional: Debes encontrar un tasador con experiencia para que pueda determinar un precio realista y competitivo.
3. Recibe el informe de tasación: El tasador hará un estudio de tu casa y un análisis del mercado para poder determinar el precio correcto y luego te entregará un informe de tasación con toda la información relacionada.

Una vez que tengas una idea clara del precio, estarás encaminado para vender tu casa de la mejor manera. ✨

¿Qué documentos necesitas para vender tu casa en Perú?

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Saber qué documentos necesitas para realizar la venta te va a ayudar a tener todo listo y evitar demoras. Estos son los documentos que necesitas conseguir:

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1. Certificado literal de la partida registral (copia literal): Este documento contiene información sobre la partida registral del inmueble inscrito en registros públicos. Provee información legal sobre el inmueble, el titular e información relacionada. Se puede solicitar a la SUNARP a través de su servicio de publicidad registral en línea.
2. Certificado registral inmobiliario (CRI): Al igual que la copia literal, este documento tiene información importante sobre el inmueble y el titular. También se debe solicitar a la SUNARP a través de su servicio de publicidad registral en línea.
3. Comprobante de pago del impuesto predial: Este documento es necesario para demostrar que estás al día con los pagos. El impuesto predial se calcula de acuerdo al autovalúo y se debe pagar en la municipalidad.
4. Recibo de pago de arbitrios: Los arbitrios son pagos de servicios municipales, se generan mensualmente y son recaudados de manera trimestral. Debes asegurarte de estar al día  hasta el mes de la transacción.
5. Autovalúo: Hoja de Resumen (HR) y Predio Urbano (PU): Estos documentos se deben solicitar a la municipalidad. La Hoja de Resumen (HR) y el Predio Urbano (PU) brindan información sobre el inmueble y se usan para determinar el impuesto predial. 
6. DNI original y copia de los propietarios
7. ‍Vigencia de poder (solo en caso de representatividad): Sólo aplica si es que alguna parte hace uso de apoderados o actúa en representación de una persona jurídica.

En este cuadro puedes ver un resumen de los documentos y donde debes solicitarlos:

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Si estás al tanto de los documentos que necesitas, verás que el proceso se hace mucho más ágil. Es hora de preparar tu casa para la venta.

El objetivo de este paso es dejar tu casa en el mejor estado posible para poder atraer más compradores. Al tener tu casa preparada podrás sacar mejores fotos y videos y crear una mejor impresión para las visitas que recibas.

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Sigue estos pasos para asegurarte de que todo esté listo:

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1. Haz una limpieza profunda: Lo primero que debes hacer es limpiar a fondo y ordenar todos los espacios. Deshazte de todo lo innecesario y asegúrate de que tu casa quede impecable para recibir visitas.

2. Haz una auditoría completa: Date el tiempo de revisar minuciosamente cada espacio y anotar qué cosas puedes mejorar. Algunos puntos a tomar en cuenta: Grietas, manchas en las paredes, caños que gotean, electrodomésticos antiguos, puertas y adornos viejos.

3. Reparaciones y mejoras: Haz las reparaciones y mejoras necesarias, sin salirte del presupuesto.
4. ‍Despersonaliza tu casa: Quita todos los adornos, recuerdos o fotos personales. Así, el inmueble será más atractivo para los compradores.

Un plus sería pintar la fachada de la casa y/o de algunos ambientes como por ejemplo: la sala de estar, comedor principal, cocina.

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Una vez hayas seguido estos pasos, tu casa estará lista para sacar las mejores fotos y videos y recibir a cualquier interesado sin problemas.

Una vez que tu casa esté preparada, es necesario realizar una sesión de fotos y videos profesionales. La calidad de las imágenes y videos hacen la diferencia y son el principal gancho para atraer a posibles compradores a través de medios digitales.

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Te recomendamos hacer esta sesión de fotos y videos con un profesional para conseguir el mejor contenido y poder realizar la venta más rápido. El día de la sesión de fotos sugerimos que la casa esté limpia y ordenada, también guardar las cosas de valor, porque la casa estará expuesta a través redes sociales, portales inmobiliarios, entre otros.

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Este es un ejemplo de una sesión de fotos profesionales que realizamos en un condominio de estreno en La Molina:

Cuándo tengas las mejores fotos y videos, es hora de realizar una estrategia de marketing.

Una estrategia de marketing efectiva te va a permitir llegar a personas interesadas en encontrar un hogar a través de diferentes canales.

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Estos son los canales más comunes para poner tu casa a la vista de posibles compradores:

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• Portales inmobiliarios: Si es que tienes buenas fotos y videos, puedes aprovechar al máximo estas herramientas. Los portales inmobiliarios tienen una gran cantidad de tráfico de personas buscando un hogar activamente. Si es que tu inmueble llama la atención con fotos de calidad y cumple los requerimientos de búsqueda, puede ser una muy buena forma de conseguir personas interesadas.
• Avisos impresos: Colocar un aviso impreso afuera de tu casa con tu número de teléfono puede dar bastantes resultados. Sobre todo si es que tiene buena visibilidad, así podrás llegar a bastantes personas interesadas. Te recomendamos siempre estar listo para recibir llamadas y saber qué decir para cerrar las visitas.
• Marketing boca a boca: El marketing boca a boca puede funcionar muy bien. Tal vez tengas amigos o amigos de amigos que estén buscando un nuevo hogar y pueden llegar a ayudarse mutuamente.
• Redes sociales: Las redes sociales refuerzan el marketing boca a boca y te pueden permitir llegar incluso a más personas. 

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De todas formas, si es que quieres vender tu casa en menos tiempo, es recomendable recurrir a un agente inmobiliario. Los agentes inmobiliarios tenemos una red de contactos y una audiencia que nos permite llegar a más posibles clientes con menos esfuerzo. En Lista Inmobiliaria Perú contamos con redes sociales activas y una página web en donde publicamos los inmuebles de nuestros clientes para que puedan ser vistos por personas que están buscando un nuevo hogar. 🏡 ✨

Una vez que ejecutes el plan de marketing, empezarás a recibir llamadas y mensajes de personas interesadas. Lo ideal es que consigas la mayor cantidad de visitas posible. En una visita, los posibles compradores pueden resolver cualquier duda y definir si es que han encontrado el inmueble ideal para ellos.

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Sigue estos consejos para que puedas brindar una mejor experiencia a los posibles compradores:

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• Escucha con atención: Así podrás entender las principales preocupaciones y motivaciones de los compradores. Tal vez la cercanía al colegio de sus hijos, que el vecindario sea tranquilo o que haya estacionamiento para sus carros. Así podrás resolver todas sus dudas y ver si es lo que necesitan.
• Mantén tu casa lo más limpia y ordenada posible: La primera impresión siempre es importante, por lo que debes tener tu casa impecable para recibir visitas.
• Sé amable y causa una buena impresión: Así, los posibles compradores se sentirán en confianza y será más probable que lleguen a un acuerdo.
• Realiza seguimiento: Siempre es importante hacer seguimiento para no perder una oportunidad.

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Una vez que alguien presente interés en realizar la compra, es hora de negociar.

Una buena negociación es clave para poder cerrar la venta de tu casa. Ten estos puntos en cuenta para que puedas hacerlo de la mejor manera:

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• Establece un precio mínimo: Este precio será lo mínimo que estás dispuesto a aceptar y te ayudará a prevenir hacer un trato del que te puedas arrepentir después.
• Ten claros los puntos fuertes de tu casa: Así podrás justificar el precio frente al comprador, resaltando lo mejor.
• Sé paciente y profesional: Si es que te mantienes tranquilo y no muestras ansiedad durante la negociación, vas a generar una mejor impresión.

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Una vez que se acepte la negociación, es momento de formalizar la minuta de compraventa. Después de llegar a un acuerdo verbal, te recomendamos llevar a cabo un Contrato de Arras Confirmatorias. De esta forma puedes garantizar que la transacción se va a realizar y evitar posibles problemas.

La minuta de compraventa es un contrato de compraventa que involucra a un notario para que pueda ser elevado a escritura pública. Este documento debe tener los términos del acuerdo y debe ser autorizado por un abogado.

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La minuta normalmente contiene la siguiente información:

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• Información de las partes involucradas
• Información del inmueble
• El precio de venta
• La forma y términos del pago
• Otras cláusulas

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Al conseguir un acuerdo con el comprador, necesitarás de un abogado que te ayude a redactar este documento para luego elevarlo con un notario.

¿Qué impuestos te toca pagar como vendedor?

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Impuesto a la renta de 2da categoría:

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Este impuesto representa el 5% sobre la Ganancia bruta obtenida. La ganancia bruta se puede calcular con la siguiente fórmula:

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Ganancia bruta = Valor actualizado del inmueble - precio de venta

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El valor actualizado se calcula multiplicando el valor de adquisición del inmueble por el índice de corrección monetaria (ICM) del mes y año en el que se adquirió.

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Para conocer el ICM, debes consultar la web del ministerio de economía y finanzas. Puedes hacer la consulta en este link.

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En resumen:

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[Impuesto a la renta] = 5% * [Ganancia bruta]

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[Ganancia bruta] = [Valor actualizado del inmueble] - [Precio de venta]

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[Valor actualizado del inmueble] = [Valor de adquisición] * [ICM del mes y año de la adquisición]

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Hay 3 casos que pueden salvarte de pagar este impuesto:

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1. Si es que el inmueble fue adquirido antes del 01/01/2004
2. Si es que el inmueble califica como “casa habitación”.
3. Si es que el costo de adquisición es mayor al precio de venta

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Un inmueble califica como “casa habitación” si es que permanece en tu propiedad por lo menos 2 años y no está destinado exclusivamente a comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares. Toma en cuenta que, si es que eres propietario de más de un inmueble que esté dentro de esta categoría, tendrás que pagar el impuesto.

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Impuesto predial:

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El impuesto predial se calcula de acuerdo al autovalúo y se debe pagar en la municipalidad.

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Arbitrios:

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Los arbitrios son pagos de servicios municipales, se generan mensualmente y son recaudados de manera trimestral.

Una vez pagados los impuestos, y teniendo a la mano todos los documentos del paso 2, puedes seguir con la última etapa del proceso: Firmar la escritura pública.

La escritura pública es un documento notarial que contiene los términos de compraventa de un inmueble. Este documento deja huella legal y permite comprobar la legitimidad del contrato.

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Generalmente, estos son los documentos que el notario va a necesitar:

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• Minuta de compraventa
• Constancia del pago de impuestos
• Documentos de identidad del comprador y vendedor
• Título de propiedad del inmueble
• Copia literal del inmueble
• Evidencia de pagos
• Autovalúo HR y PU

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Una vez que se firme, el notario enviará la escritura a registros públicos y quedará formalizado el contrato de compraventa.

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¡Felicitaciones! Ya sabes todos los pasos que debes seguir para vender tu casa. ✨

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Espero que esta guía te haya servido, el proceso de venta puede ser complicado,  pero puedes hacerlo más fácil aplicando estos 3 consejos:

1. Sé realista con el precio:

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‍Si quieres vender tu casa rápido, debes ser realista y poner un precio que esté de acuerdo al mercado. Una tasación realizada por un profesional puede darte una idea clara de lo que puedes esperar y poner un precio competitivo que sea atractivo para posibles compradores.

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2. Usa fotos y videos profesionales:

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‍El contenido visual de calidad tiene la capacidad de enganchar a posibles compradores. Usar fotos y videos profesionales hace la diferencia y le agrega valor percibido a tu inmueble. Si quieres vender tu casa más rápido, asegúrate de tener las mejores fotos y videos que puedas.

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3. Apóyate con un profesional:

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Así tengas toda la información a tu disposición, siempre es mejor contar con ayuda profesional si es que quieres realizar la venta de la forma más efectiva. En Lista Inmobiliaria ofrecemos un servicio personalizado que incluye todo lo que necesitas para vender tu casa de la forma más rápida, incluyendo:

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• Servicio de tasación
• Sesión de fotos y videos profesionales
• Asesoría legal
• Estrategia de marketing en redes y portales inmobiliarios
• Acompañamiento hasta el cierre de venta

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Nuestros más de 20 años de experiencia y más de 190 inmuebles vendidos nos permiten asegurarte el mejor servicio del mercado. Además, contamos con presencia en los portales inmobiliarios más importantes del país, redes sociales, revistas y una amplia red de contactos.

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Por favor, no dudes en contactarme si es que tienes alguna duda. ¡Estaré feliz de ayudarte!